Este apartado presenta una caracterización general del parque habitacional, considerando la vivienda como unidad de análisis.

El Barrio Santa Rosa, construido por el Programa Federal de Construcción de Vivienda de la Nación, a través del Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, tiene un parque habitacional conformado por 1429 viviendas con lote propio.

Las viviendas se implantan en el terreno, apareadas de a dos, por la medianera, dejando un costado libre, generando una pasante frente- fondo, que según el prototipo usado, varía entre los 6 metros y los 3 metros, y con un retiro de la línea municipal que varía entre 3 o 4 metros. (Se utilizaron dos prototipos de dos dormitorios, el propuesto por el Plan Federal (PF1), y otro sugerido por el IVBA (SSPF1), de desarrollo longitudinal respecto del terreno. Cuando se utiliza este último prototipo en las esquinas, tensiona la relación con el terreno, ya que es muy difícil resolver el crecimiento o la expansión de las viviendas hacia el exterior. La construcción es tradicional, una única losa para las dos viviendas, la mampostería es de ladrillos cerámicos huecos, revocados de ambas caras, con techo de chapa unificando las dos viviendas; la carpintería es de chapa doblada; originando una superficie cubierta de 55 metros cuadrados en el caso del PF1, y de 44 metros cuadrados, en el caso del prototipo SSPF1.No se contempló la creación de prototipos específicos para esquinas.)

Se utilizaron dos prototipos de dos dormitorios, el propuesto por el Plan Federal (PF1), y otro sugerido por el IVBA (Instituto de la Vivienda) (SSPF1), de desarrollo longitudinal respecto del terreno. Con una superficie cubierta de 55 metros cuadrados en el caso del PF1, y de 44 metros cuadrados, en el caso del prototipo SSPF1.

La construcción es tradicional, una única losa para las dos viviendas, la mampostería es de ladrillos cerámicos huecos, revocados de ambas caras, con techo de chapa unificando las dos viviendas; la carpintería es de chapa doblada).

No se contempló la creación de prototipos específicos para esquinas. (Cuando se utiliza este último prototipo en las esquinas, tensiona la relación con el terreno, ya que es muy difícil resolver el crecimiento o la expansión de las viviendas hacia el exterior).

Sobre las características de la vivienda adjudicada, algunos vecinos refieren haber tenido que realizar las terminaciones en tanto en otros casos se ha entregado finalizada y equipada. Son varios los entrevistados que concuerdan en señalar que las viviendas no tenían fallas y que las transformaciones que realizaron fueron principalmente en la parte exterior, colocando pisos, arreglando las galerías, mejorando la seguridad en ventanas y puertas mediante la colocación de rejas y cercando con alambre tejido o cerrando con material las medianeras que separaban una vivienda de otra. También reconocen que fueron modificándolas lentamente, en la medida de las posibilidades económicas de cada uno y de la urgencia de la necesidad que deseaban cubrir.

Saben que entre las condiciones que se les han puesto en conocimiento al momento de la entrega, expresamente se detalla que no pueden realizar modificaciones en las viviendas, algunos creen que este impedimento sólo regía durante el primer año de ocupación, como cláusula de conservación de la garantía que tenía la casa. De esta forma debían informar cualquier desperfecto que se presentara y aguardar por la visita de personal autorizado para realizar las reparaciones necesarias.

No obstante esta condición, antes o después del año de ocupación, muchos propietarios han hecho mejoras y ampliaciones de acuerdo a sus posibilidades y procurando cubrir las necesidades de hábitat de toda la familia. Varias de las viviendas otorgadas no alcanzaban a cubrir los espacios adecuados a la cantidad de miembros que integraban los hogares, así se desprende de los relatos de algunos vecinos que dan cuenta de la necesidad y conveniencia de separar en cuatros diferentes los hijos varones de las hijas mujeres y de familias en las que los padres deben compartir el cuarto con los hijos. En pos de alcanzar este objetivo realizaron varios cambios, agrandando espacios existentes y construyendo nuevos. También se han relevado testimonios que indican que a pesar de necesitar más espacio no se encuentran en situación económica para afrontar los gastos que esto conlleva.

Existen testimonios que referencian no haber recibido ayuda o colaboración de ningún programa o plan para refacción de la vivienda, todo lo realizado es producto del esfuerzo y trabajo propio. Asimismo en algunos casos reconocen haber recibido ofertas económicas por sus viviendas, con valores de compra que oscilan los 30.000 o 40.000 pesos, quien rechazó esta propuesta sostiene que no le parece ético realizar un negocio inmobiliario con la vivienda adjudicada. Es importante señalar que es uno de los entrevistados que también admitió no ser el titular de la adjudicación, debido a que fue la hermana quien le cedió la casa.

Cuadro 1: Viviendas según estado de terminación al momento de la entrega

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

Las viviendas han sido completadas en su totalidad, según testimonio de sus destinatarios, en 999 casos. Mientras en 5 casos no se ha podido recuperar esta información, y en los 425 restantes, los hogares consultados manifestaron haber tomado posesión de la vivienda, hallándose ésta incompleta.

Entre las terminaciones faltantes, la más frecuente corresponde a los pisos, se infiere que esta falta de terminación se corresponde con la falta de revestimientos, con lo que los hogares que manifestaron no haber recibido las viviendas completamente terminadas, éstas sólo contaran con carpeta de cemento sobre el contrapiso como única terminación. La falta de terminación de medianeras es otra característica destacada por este universo, en este caso se infiere que las medianeras aludidas hacen a la separación de los fondos del lote, en los que desarrolla la superficie libre. En la mayoría de los casos se ha observado a partir del trabajo en campo, que estas divisiones han sido materializadas por los propios hogares destinatarios, con divisiones livianas, mayormente cercos de alambre. Luego los baños han sido identificados como partes incompletas de las viviendas, como para el caso de los pisos se infiere que estas faltas de terminaciones aluden a los revestimientos.

La categoría “otros” que contempló la encuesta aplicada, para el caso de las terminaciones faltantes, muestra que para el 10% de las viviendas cuyos hogares manifestaron haber recibido la vivienda incompleta, lo hicieron, principalmente en alusión a la falta de terminación o mal estado de techos y paredes, a la falta de revistimientos en pisos y paredes del tipo cerámicos y azulejos, a la falta y/o mal estado de puertas y ventanas, a la falta de piletas y bidets, a la falta de ventilaciones y de tanques de agua, de rampas para discapacitados.

Cuadro 2: Viviendas elementos sin terminar 

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

Cuadro 3: Especificación de elementos sin terminar en la vivienda

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

Del total de las casas que se entregaron sin hallarse completamente terminadas, los pisos se señalan en la mayoría de los casos alcanzando al 30,6% de las viviendas que se entregaron de ese modo, a continuación sigue la falta de terminación de medianeras (19,9%), los baños (19,3%), las instalaciones de electricidad, gas y agua (9,5%), y otros (10,1%), esta última categoría refiere especialmente a ítems faltantes correspondientes a baño y cocina.

Cuadro 4: Viviendas que pudieron terminarse después de la entrega

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

De los 425 casos identificados como viviendas incompletas al momento de su recepción por los actuales poseedores, sólo el 34% ha podido completarlas, mientras que el 69% no, los casos restantes no han podido responder a la pregunta.

Tabla 1: Equipamientos recibidos durante la mudanza

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

En la mayoría de los casos, las viviendas fueron entregadas a los destinatarios sin equipamiento, es decir que sólo en cinco casos se han detectado presencia de electrodomésticos, blanquería, mobiliario, y colchones, de un total de 1429 viviendas.

Cuadro 5: Viviendas según posibilidades de acomodar las pertenencias

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

Para un porcentaje significativo de más del 85% del total de las viviendas, los destinatarios han manifestado no encontrar dificultades para acomodar sus pertenencias en las nuevas moradas. Sí, se han registrado dificultades en un porcentaje cercano al 14% de las viviendas.

Cuadro 6: Viviendas según haber tenido problemas después de la mudanza

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

Cuadro 7: Viviendas según tipo de problema que tuvo después de la mudanza (múltiple)

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

Cuadro 8: Viviendas según especificación de tipo de problema que tuvo después de la mudanza

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

Un porcentaje significativo del parque construido ha presentado problemas de carácter edilicio, posterior a la mudanza de sus actuales ocupantes. Casi el 75% de las viviendas registraron problemas vinculados con la presencia de filtraciones de agua, rajaduras de paredes o techos, problemas con la instalación eléctrica y con el gas. Un porcentaje menor ha tenido problemas vinculados a la humedad, a la caída de techos en el baño, a problemas con aberturas, con equipamiento del baño, con los tanques de agua y las instalaciones en general.

Cuadro 9: Viviendas según utilización del patio

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

Cuadro 10: Modos de utilización del patio (Múltiple)

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

Las viviendas cuentan con fondo libre, o patio, la consulta sobre la utilización de este espacio, pone de manifiesto que para un poco más del 75% de las viviendas, estos patios se usan con frecuencia, entre el tipo de actividades que se despliegan en éstos, un porcentaje significativo corresponde a usos con fines recreativos, tanto para el juego de los niños como para las reuniones familiares y amigos, otro uso habitual corresponde al lavado y secado de ropa.

Cuadro 11: Pago de alquiler en la vivienda anterior

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

Cuadro 12: Pago de la chequera de la vivienda

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

Casi el 31% de los casos encuestados, ha realizado pagos de alquiler por las viviendas en las que el hogar residía con anterioridad a la posesión de su actual vivienda en el Barrio Santa Rosa. Mientras que el 70% restante no, sólo para 5 casos no se ha podido determinar la situación anterior. Un porcentaje muy similar al que manifestó haber pagado alquiler en la vivienda anterior, declaró estar pagando la chequera suministrada por el Instituto de la vivienda, en concepto de pago de la vivienda.

Reina mucha confusión entre los vecinos con relación al pago de las cuotas correspondientes por las propiedades. No pueden precisar la cantidad de cuotas que deberán pagar, ni los montos de las mismas. Dentro del barrio hay propietarios que recibieron la chequera correspondiente al plan de financiación de pagos y se encuentran abonando cuotas que oscilan alrededor de $ 170. Sin embargo del relato de un vecino se desprende que alrededor del 90% no está pagando las cuotas. Se muestran disconformes porque la primer reunión informativa realizada les habían indicado que el valor de la cuota sería de alrededor de $ 50 y sostienen que les resulta imposible abonarla a los valores actuales, aunque reciben los informes de deuda no se ocupan de realizar averiguaciones sobre la existencia de algún plan de refinanciación de las cuotas atrasadas. Esta situación para algunos entrevistados le genera un sentimiento de ambigüedad con relación a la propiedad de la casa, así lo expresa una de ellas cuando dice que la vivienda es en parte suya y en parte no

Tabla 2: Viviendas según recepción de facturas de impuestos y servicios 

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

Cuadro 13: Viviendas según pago de facturas de impuestos y servicios

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

Los porcentajes de viviendas que reciben facturas para el pago de los servicios e impuestos, difieren según el tipo de servicio e impuesto. La mayor cobertura de facturación corresponde al servicio de electricidad, en este caso el 94,6% de las viviendas encuestadas a manifestado recibir la factura correspondiente al servicio eléctrico, cuyo suministro corresponde a la empresa EDESUR. Este porcentaje disminuye respecto del servicio de agua corriente, en este caso sólo el 14,3% de las viviendas, recibe las facturas correspondientes al consumo de este servicio. Respecto de los impuestos, el 5% recibe la factura de Rentas de la Provincia de Buenos Aires, mientras que el 21,5% recibe la factura del ABL.

El 82,2% de las viviendas encuestadas sus ocupantes han manifestado realizar el pago de todos los servicios, por los que perciben factura. Mientras que el 11% ha manifestado abonar sólo algunos.

Cuadro 14: Diferencia de gastos respecto de la vivienda anterior

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

Respecto del nivel de gastos asociados al consumo y pago de los servicios, los ocupantes han manifestado gastar más en estas nuevas viviendas, que en las anteriores, en el 51,3% de los casos, mientras que el 32,6% gasta lo mismo, y el 14% gasta menos.

Cuadro 15: Viviendas según cantidad de cuartos 

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

El parque habitacional está conformado en un 79% por viviendas que poseen dos cuartos además de baño y cocina, mientras que en un 18% por viviendas que poseen tres cuartos además de baño y cocina. Con 4 y 5 cuartos se registraron 9 viviendas respectivamente, mientras que con un cuarto se identificaron 14 viviendas.

Cuadro 16: Viviendas según agregaron o dividieron ambientes

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

Cuadro 17: Motivos por los que agregaron o dividieron ambientes

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

Las modificaciones introducidas en las viviendas sólo se registraron en el 20% de los casos, estas reformas se asociaron a la construcción de un cuarto o a la división de un cuarto existente. En la mayoría de los casos estas modificaciones se vinculan a la necesidad de contar con mayor superficie para mejorar la relación entre la superficie total de la vivienda y la cantidad de ocupantes.

Cuadro 18: Viviendas según tipo de usos 

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

Además del uso residencial, se indagó sobre la existencia de otros usos al interior de las viviendas. Así se detectó un porcentaje menor al 12% con usos diferentes. Entre éstos el más frecuente es el uso comercial, abarcando un total de 105 viviendas, que representan el 7,4% del parque habitacional, luego se reparte en partes iguales entre uso institucional y productivo el 3,2% de las viviendas restantes para las que se han identificados otros usos además del residencial. Entre los usos de carácter comercial se destaca la presencia de almacenes y kioscos. Mientras que dentro del conjunto de usos productivos, se identificaron talleres de herrería, caballos para carros, y panaderías. Entre los usos institucionales se destacan los vinculados a la distribución de leche del Plan Más Vida, del Ministerio de Desarrollo Social de la Provincia de Buenos Aires, que realizan las Manzaneras, también se detectaron “unidades básicas”.

Situación de tenencia

Cuadro 19: Hogares según situación de tenencia

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la encuesta realizada en barrio del Plan Federal (Florencio Varela). Agosto de 2011

Se observa que el 91% de los hogares del barrio es dueño de su vivienda y terreno, mientras que el 4,5% vive en una casa prestada y el 1,3% se instaló porque la vivienda estaba desocupada.

Existe una cláusula expresa en la documentación entregada en la preadjudicación que prohíbe la venta de las casas, sin embargo en muchos parágrafos del corpus de entrevistas se ha hecho mención a la compra-venta de propiedades dentro del barrio. De acuerdo a la lectura del párrafo pertinente que realiza un vecino está “Prohibida la sesión o transferencia de cualquier título sea oneroso o gratuito de derechos emergentes de la presente preadjudicación.” Es destacable que él mismo resulta comprador de la vivienda que habita con su familia y la adjudicación aún está a nombre del dueño originario.

Las cifras que refieren haber pagado o haber tomado conocimiento que alguien pagó, se ubican en un rango entre los $ 30.000 y $ 40.000, de acuerdo al testimonio de un vecino entrevistado que rechazó una oferta que le hicieran, el motivo de la negativa a vender es que la preadjudicación de la propiedad está a nombre de su hermana y porque considera que no es éticamente correcto, además de no tener otro lugar a dónde ir.

Generalmente la transacción se limita a lo comercial, son pocos los compradores que poseen la documentación que fuera entregada junto con la casa y que los acredita como ocupantes legales. Las operaciones inmobiliarias de compra-venta de las casas son una constante desde el inicio del barrio. A pesar de la prohibición los vecinos refieren que algunos de los que lucran con las viviendas lo hacen sin temor a ser descubiertos e incluso se atreven a colocar carteles publicitando la venta de alguna propiedad, pueden verse en los comercios del barrio o en folletos publicitarios que se reparten en mano, avisos de venta de viviendas con ubicación precisa y teléfono de contacto.

Sobre la cuestión relativa los motivos por los que existe tanta compra venta de viviendas, a pesar de la prohibición, las opiniones de los vecinos entrevistados varían. Algunos consideran que la causa por la que hubo adjudicatarios que decidieron abandonar el barrio se relaciona con, la dificultad que tuvieron para adaptarse a vivir en Santa Rosa, porque no les gustó el barrio o porque prefirieron regresar a sus viviendas anteriores por arraigo al barrio o porque no tenían que pagar ni la cuota ni los servicios. También se relevó un testimonio que indica que una de las familias adjudicatarias nunca habitó la vivienda otorgada porque poseía otra propiedad en el barrio Villa Mónica y vendieron la casa a una persona que a su vez la vendió a quienes actualmente la ocupan. Es tan frecuente la operación inmobiliaria en el barrio que uno de los vecinos se atreve a arriesgar que de los dueños originarios deben quedar tan sólo 200 titulares.

Los vecinos que respondieron la entrevista en profundidad se mostraron en general reservados para brindar datos sobre las personas que participan en las operaciones inmobiliarias, el conocimiento de las actividades es vox populi entre los vecinos pero se cuidan de dar precisiones que puedan comprometerlos. Las irregularidades en la posesión de las viviendas conocidas por todos y vividas por muchos habitantes del barrio Santa Rosa, no son denunciadas a las autoridades. Sobre el tema una vecina sostiene que le preocupa realizar una denuncia y que se enteren que fue ella, teme que puedan buscar vengarse contra ella o alguno de sus hijos y vitar cualquier posible enfrentamiento con otros vecinos.

Por último, dos entrevistados señalan casos de ocupaciones ilegales en los que por la existencia de menores de edad bajo el techo en un caso y de personas con alguna discapacidad en otro, las autoridades se vieron impedidos para proceder al desalojo, pero posteriormente estas mismas familias vendieron las casas que usurpaban y se fueron del barrio.